在租房過程中，承租人面臨著各種各樣的“坑”，“提燈定損”、引誘簽約、不退押金、合同陷阱等情況在房屋租賃市場中經(jīng)常發(fā)生

《法治周末》記者 孟偉

夏季畢業(yè)季是大學(xué)畢業(yè)生租房高峰，此外很多中小學(xué)學(xué)生家長也會為新學(xué)期做租房準(zhǔn)備。因此，每年6月、7月、8月這3個(gè)月，是住房租賃市場最活躍的階段。

在此背景下，最近一段時(shí)間以來，北京市多個(gè)區(qū)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會多次發(fā)布中介機(jī)構(gòu)警示名單，將相應(yīng)城區(qū)的投訴量較大的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行公示，以提醒市民提高警惕，在租房時(shí)謹(jǐn)慎選擇名單里的相關(guān)公司。

據(jù)了解，租房中介主要分為居間模式和代理模式。居間模式中，房屋租賃企業(yè)不擁有房源，只是在承租人和房東之間提供居間服務(wù)，賺取中介費(fèi)。代理模式下，房屋租賃企業(yè)承租他人房屋后，從事轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)，直接擁有房源，承租人與中介簽約。

《法治周末》記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在租房過程中，承租人面臨著各種各樣的“坑”，“提燈定損”、引誘簽約、不退押金、合同陷阱等情況在房屋租賃市場中經(jīng)常發(fā)生。

“提燈定損” 克扣押金

今年4月，江西省上饒市一承租人在退房時(shí)，房東提著專業(yè)探照燈進(jìn)行無死角巡查，并列出問題清單要求承租人賠償一萬余元。此事一經(jīng)曝光引發(fā)熱議。

這類“提燈定損”的情況并非個(gè)例，在上海工作的杜僑（化名）也遇到了類似的情況。

“我們這個(gè)中介太欺負(fù)人了，租期到后不僅押金一分錢不退，還向我們索要清潔費(fèi)、空窗期費(fèi)等費(fèi)用?！苯衲?月，杜僑與中介的房屋租賃糾紛終于塵埃落定。

2022年10月20日，杜僑在上海市某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司與該公司工作人員向某簽訂了租期為一年的房屋租賃合同。房子到期的前一周，杜僑通知向某不再續(xù)租該房源，在協(xié)商退租時(shí)向某以需要更換門把手、清潔衛(wèi)生不到位、空調(diào)有問題等理由拒退押金。一氣之下，杜僑向上海市閔行區(qū)人民法院提起訴訟。在庭審期間，向某主張杜僑應(yīng)賠償開鎖換鎖費(fèi)用、空調(diào)維修費(fèi)用、保潔費(fèi)用、房屋空置損失費(fèi)、誤工費(fèi)。

杜僑告訴記者，他在上海租房十幾年，第一次遇到如此惡劣的中介，“向某一直說我們違約，稱合同要求我們租賃到期前一個(gè)月通知他是否繼續(xù)承租該房屋，并認(rèn)為我們未按照合同約定屬于違約。實(shí)際上，我們手上的合同中該條款寫明是‘乙方（承租方）如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿前一個(gè)月內(nèi)向甲方提出書面意向或是電話通知’，合同對于不再續(xù)租的情形并沒有進(jìn)行約定”。

杜僑向法院提供了他手中房屋租賃合同的原件，證明其并無違約行為，而向某方一直未向法庭提交他方的合同原件。

“律師告訴我，對方很可能用的是陰陽合同，兩份合同條款有差異。如果我這邊合同丟失拿不出證據(jù)的話，中介就拿著他手里的合同讓我直接敗訴了?！倍艃S說。

最終，法院判定向某返還扣除水電煤氣費(fèi)用及門鎖更換費(fèi)用（因糾紛發(fā)生后杜僑未交鑰匙所產(chǎn)生的費(fèi)用）后的押金，未支持向某主張的空調(diào)維修費(fèi)用、保潔費(fèi)用、房屋空置損失費(fèi)用、誤工費(fèi)。

向某主張的保潔費(fèi)、空調(diào)維修費(fèi)在杜僑看來，簡直聞所未聞?！霸诮环壳拔覀円呀?jīng)花200元錢請保潔來打掃過了，向某要求恢復(fù)到我們租房前照片里的樣子，或者向他們支付500元保潔費(fèi)用。空調(diào)是內(nèi)部元件的問題，并非我們惡意損壞，房屋的正常老化他也想要我們承擔(dān)?！?/p>

民法典第七百一十條規(guī)定，承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。

北京市康達(dá)律師事務(wù)所律師許碩告訴記者：“出租人對于其出租的房屋應(yīng)當(dāng)保持適租義務(wù)，同時(shí)也應(yīng)保持一定的容忍態(tài)度，房屋裝修及家具家電等物品在使用過程中必然存在損耗折舊，只要承租人屬于合理使用，未故意毀損，不能當(dāng)然認(rèn)定承租人存在違約行為?！?/p>

杜僑建議，在簽訂房屋租賃合同時(shí)要仔細(xì)看兩份合同是否有差異，也一定要把自己手中的合同收好。

許碩也表示，承租人在承租時(shí)應(yīng)當(dāng)妥善辦理交接手續(xù)，注意留存房屋及屋內(nèi)各項(xiàng)物品、設(shè)備設(shè)施及裝飾裝修情況的相關(guān)證據(jù)，防止將來因證據(jù)不足陷于不利處境。如拍攝租房時(shí)相關(guān)的視頻或照片，或者將入住驗(yàn)房后發(fā)現(xiàn)的原房屋問題，在合同中予以列明記載。比如墻面的破損、地板翹裂、家具損壞、門窗等問題，以免在退還房屋時(shí)，雙方出現(xiàn)爭議。

低價(jià)誘簽 合同陷阱

“在網(wǎng)絡(luò)上看到的房源，圖片中房子非常整潔價(jià)格也比周邊低一些，聯(lián)系到中介后詢問是否可以簽約，當(dāng)時(shí)中介說‘房東就在現(xiàn)場，來了就能簽約’，催促我立刻到實(shí)地看房，但到了之后中介告訴我‘很遺憾剛剛的房子租出去了’，說可以帶我去看類似戶型的房子?！睏罾颍ɑ﹦偖厴I(yè)到北京工作，想找一個(gè)價(jià)格合適的房子，卻陷入了中介提前計(jì)劃好的套路之中。

“當(dāng)時(shí)跟著中介看了其他的房子，發(fā)現(xiàn)他后面介紹的這些房子從裝修到價(jià)格都不行。但我著急入住沒有太多時(shí)間看房子，就找了一套價(jià)格較低的簽約，現(xiàn)在這房子小毛病不斷，讓中介來修對方就一直拖。”楊莉說。

一直關(guān)注房屋租賃市場亂象的陳凱（化名）在社交媒體上發(fā)布了一些躲避租房陷阱的內(nèi)容，他告訴記者，以優(yōu)質(zhì)且低價(jià)的房源吸引承租人，再引導(dǎo)承租人簽約其他房源的情況是一些房屋租賃公司誘導(dǎo)簽約的招數(shù)。

陳凱在社交媒體上收到很多人的求助：“很多是關(guān)于高額違約金的。”他的朋友張希（化名）也曾因房租晚交3日而被強(qiáng)制退租。

此前，張希通過某房屋中介平臺看到一個(gè)兩室一廳的房子，租金比周圍便宜500元左右，到實(shí)地看房才知道圖片是虛假的，但價(jià)格確實(shí)比周圍便宜，但要求是押一付一，房租要提前15天繳納。被低價(jià)吸引的張希與北京某杰物業(yè)管理有限公司簽下了這套房子，過年期間，張希忘記按時(shí)繳納房租，被中介要求按照合同賠付兩倍月租金的違約金或自認(rèn)放棄屋內(nèi)所有物品并搬離。

“合同中約定晚交3天房租就要賠償房東兩個(gè)月的租金，這個(gè)違約責(zé)任過重了，但合同中這樣約定，張希也只能搬離該住所。”陳凱說。

“目前，很多小中介公司都是采用的此類條款，出現(xiàn)擾民、養(yǎng)寵物、晚交房租這樣的情況承租人就要賠償兩個(gè)月的房租或年租金的20%?！标悇P指出，“中介手握房源處在強(qiáng)勢地位，承租人即便發(fā)現(xiàn)了這類條款并提出質(zhì)疑，基本上也無法更改?！?/p>

對于此類對承租人規(guī)定了較高違約責(zé)任的條款，許碩在接受記者采訪時(shí)表示：“類似情況下中介可能是使用格式條款，民法典規(guī)定，格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對方協(xié)商的條款。且民法典第四百九十七條第二款明確，有下列情形之一的，該格式條款無效：提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對方責(zé)任、限制對方主要權(quán)利?！?/p>

許碩解釋：“我們常說合同是簽署雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上達(dá)成的一種法律協(xié)議，但是在現(xiàn)實(shí)中，房屋租賃市場普遍會出現(xiàn)一種相對不平等的現(xiàn)狀，也就是出租方非常強(qiáng)勢，承租人相對比較弱勢，這種情況下，出租方提出的很多條件都是比較苛刻，承租人可談的空間幾乎沒有或者很少。承租人非故意性的遲交3日租金在法律上屬于輕微的履行瑕疵，輕微違約不構(gòu)成合同根本目的無法實(shí)現(xiàn)，合同是可以繼續(xù)履行的?！?/p>

北京市法學(xué)會不動產(chǎn)法研究會理事王佳紅告訴記者，合同中約定了高額的賠償金，如果是雙方真實(shí)意思的表示就不屬于霸王條款。但如果所有條款都是格式化的，不能協(xié)商不能修改，并且沒有進(jìn)行充分的提示告知的情況下，會存在不合理的情況。

王佳紅介紹：“在實(shí)務(wù)中，法院會根據(jù)合理性判斷違約是否有故意性，賠償金額是否過高屬于法院自由裁量的范圍?！?/p>

押金不退 找人困難

“北京某杰物業(yè)管理有限公司沒有把押金退還給張希，張希通過各種渠道聯(lián)系該公司均未得到回應(yīng)。張希曾經(jīng)報(bào)警、找街道、打12345，各方給的回復(fù)都是先協(xié)調(diào)，后來沒辦法只能走訴訟渠道?！标悇P說。

實(shí)際上，張希也曾向北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委舉報(bào)北京某杰物業(yè)管理有限公司不退押金的情況，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委相關(guān)工作人員給出的回復(fù)也是無法聯(lián)系到該中介公司，建議先通過訴訟渠道維權(quán)。

根據(jù)2022年9月1日起施行的《北京市住房租賃條例第》第六十九條，住房租賃企業(yè)、以自有住房從事住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或者房屋主管部門責(zé)令限期改正，可處一萬元以上五萬元以下罰款，并可對相關(guān)責(zé)任人員處五千元以上一萬元以下罰款；逾期不改的，處五萬元以上三十萬元以下罰款，并可對相關(guān)責(zé)任人員處一萬元以上三萬元以下罰款。其中就包括：未按照本條例第三十六條規(guī)定履行押金托管、租金監(jiān)管，或者未按期退還剩余押金、租金的。

記者通過咨詢的方式從北京市順義區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會了解到，“依據(jù)條例，住建部門有幫助協(xié)商退押金的責(zé)任，但前提是能夠在企業(yè)注冊地進(jìn)行現(xiàn)場檢查并且能找到企業(yè)相關(guān)人員，而住建部門沒有像公安機(jī)關(guān)那樣查詢?nèi)丝谛畔ⅰ⒄{(diào)取監(jiān)控的權(quán)力”。

設(shè)立第三方監(jiān)管賬戶能否規(guī)制不良中介

“中介好像跑路了，剛給中介交了一個(gè)季度的租金，我該怎么辦？”一名剛畢業(yè)的網(wǎng)友在社交平臺上求助如何維權(quán)。

“我大概收到了兩百多人的維權(quán)信息，但是堅(jiān)持到最后的沒有幾個(gè)?！标悇P告訴記者，很多人覺得走訴訟程序非常費(fèi)時(shí)費(fèi)力就放棄了維權(quán)。

杜僑也表示，走訴訟渠道是最有效的渠道但也確實(shí)容易放棄。

“我從開始準(zhǔn)備起訴到最后判決，前后花了一年的時(shí)間，要咨詢律師，還要經(jīng)常請假，四五天的工資都超過我房子的押金了?！倍艃S說。

實(shí)際上，對于房屋租賃企業(yè)的規(guī)制已經(jīng)在悄然升級。

7月31日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布的《北京市住房租賃押金托管和租金監(jiān)管暫行辦法》（以下簡稱《辦法》），首次明確了將住房租金納入監(jiān)管，對于單次收取超3個(gè)月租金的住房租賃企業(yè)，需將租金存入第三方專用賬戶，且承租人可自行查詢租金監(jiān)管賬戶內(nèi)金額?！掇k法》將于10月1日起施行。

實(shí)際上，2022年9月1日施行的《北京市住房租賃條例》就已提出，住房租賃企業(yè)單次收取租金的數(shù)額一般不得超過3個(gè)月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管。

許碩認(rèn)為：“《辦法》實(shí)施之后，對承租人的風(fēng)險(xiǎn)防范及降低是有立竿見影的效果的。超過一定限度的資金將存入第三方專用賬戶進(jìn)行監(jiān)管，與此前預(yù)付卡消費(fèi)資金存入第三方賬戶監(jiān)管模式相似，目前以預(yù)付卡模式經(jīng)營的正規(guī)機(jī)構(gòu)都開始進(jìn)入監(jiān)管，也能夠預(yù)料到未來租金納入監(jiān)管的情況?！?/p>

許碩提醒承租人，租房時(shí)首先要選擇有信譽(yù)的房屋租賃企業(yè)，在遇到房屋租賃糾紛時(shí)一定要堅(jiān)決主張自己的合法權(quán)益，如果出租人違法就要追究其違約甚至違法責(zé)任，通過大家的努力，出租人違法的現(xiàn)象一定會越來越少。

王佳紅表示，在立法層面還可以推進(jìn)對房屋租賃市場的規(guī)制：“其一，在中介公司的設(shè)立環(huán)節(jié)上可以加大其責(zé)任，可以指定中介公司股東要承擔(dān)無限連帶責(zé)任；其二，可以要求中介公司實(shí)繳注冊資本在50萬元以上。這樣如果中介公司不規(guī)范，股東個(gè)人就要承擔(dān)責(zé)任?！?/p>

王佳紅還建議承租人在簽訂合同前仔細(xì)查看租賃合同，對費(fèi)用等問題在簽訂合同前進(jìn)行仔細(xì)詢問，在合同中寫明房屋、設(shè)施設(shè)備狀態(tài)，甚至可以對房屋錄制視頻以備不時(shí)之需。

陳凱建議：“承租人遇到糾紛時(shí)可采取協(xié)商、投訴和訴訟三步走。投訴渠道包括稅務(wù)、消防、住建委等。目前比較有效的方式是向住建部門舉報(bào)中介私建隔斷，這是能讓中介產(chǎn)生實(shí)質(zhì)損失的方法。此前就有承租人以舉報(bào)隔斷為由要回了租金?！?/p>