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“房屋養(yǎng)老金是由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，在個人賬戶按照既定邏輯（住宅專項維修資金管理辦法）運轉(zhuǎn)的同時，建立平行的另一個賬戶，即公共賬戶。不同于個人賬戶屬于個人，由業(yè)主決定如何支配，用于業(yè)主共用的部分、共用設(shè)施，而公共賬戶資金，則主要是用于房屋安全管理”

《法治周末》記者 肖莎

在被明確提出兩年多以后，“房屋養(yǎng)老金”近期得到了前所未有的關(guān)注。

起因是國務(wù)院新聞辦公室舉行“推動高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會時，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負責人在發(fā)布會上再次明確，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機制，目前，上海等22個城市正在試點。

早在2022年5月，房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險制度這三項制度就出現(xiàn)在《全國自建房安全專項整治工作方案》（以下簡稱《工作方案》）中。

2022年4月29日，湖南長沙居民自建房發(fā)生倒塌事故，造成重大人員傷亡。事故發(fā)生后，國務(wù)院安委會召開全國自建房安全專項整治電視電話會議進行具體安排?！豆ぷ鞣桨浮诽岬剑晟品课葙|(zhì)量安全強制性標準，研究建立房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險等制度。

自此，“建立城鎮(zhèn)房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋質(zhì)量保險三項制度”這一表述被反復(fù)提及。

這三項制度中，房屋養(yǎng)老金近日被熱議。房屋養(yǎng)老金的錢從哪兒來，需不需要房屋所有人再交錢，以及房屋養(yǎng)老金怎么花，花在哪些領(lǐng)域等話題備受關(guān)注。

房屋養(yǎng)老金制度設(shè)立的三個背景

“建立房屋養(yǎng)老金制度，是進入城市更新時期后，堅持人民至上，努力解決群眾急難愁盼問題，加強既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基礎(chǔ)，又管長遠?！弊》砍青l(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負責人就社會關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題進行權(quán)威解讀時說。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴《法治周末》記者，房屋養(yǎng)老金制度的出臺，有三個大的背景：房屋安全領(lǐng)域的重大惡性事件、群眾急難愁盼問題、存量房市場的發(fā)展需要。

“最近幾年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等有關(guān)部門對房屋養(yǎng)老金等政策的推進，和全國各地房屋安全領(lǐng)域重大惡性事件有直接關(guān)系。”嚴躍進說。

比如，湖南長沙市望城區(qū)“4·29”居民自建房倒塌事故造成54人死亡。經(jīng)國務(wù)院事故調(diào)查組調(diào)查認定，湖南長沙“4·29”特別重大居民自建房倒塌事故是一起因房主違法違規(guī)建設(shè)、加層擴建和用于出租經(jīng)營，地方黨委政府及其有關(guān)部門組織開展違法建筑整治、風險隱患排查治理不認真不負責，有的甚至推卸責任、放任不管，造成重大安全隱患長期未得到整治而導(dǎo)致的特別重大生產(chǎn)安全責任事故。

關(guān)于群眾急難愁盼的相關(guān)問題，嚴躍進認為主要包括老問題和新問題。老問題包括墻體開裂、房屋和墻體漏水、公共部件損壞、小區(qū)違建侵占公共空間、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化、公共空間堆積雜物等；新問題有電瓶車違規(guī)充電、電瓶車違規(guī)進電梯、電梯超負荷使用、地下室被水淹、小區(qū)噪聲污染和隔音問題、光污染、高空拋物、外來車輛違規(guī)進小區(qū)和無序停放、周末裝修、寵物吠叫、快遞柜糾紛、衛(wèi)生間串氣、甲醛超標、外賣電瓶車橫沖直撞、陌生人拜訪和推銷等。

“這些都是最近幾年房屋安全管理方面出現(xiàn)的頻次高、業(yè)主投訴較多、解決起來很頭疼的問題?！眹儡S進補充。

提到存量房市場的發(fā)展需要，嚴躍進給出了一組數(shù)據(jù)：我國大量房屋開始步入“中老年”階段，目前至少有15%的房屋房齡超過20年。隨著時間推移和房屋折舊損耗等，房屋“老齡化”問題將更為嚴重，如到2030年，房齡超過20年的房屋比例將達到32%，將會產(chǎn)生更高的風險與安全問題。

嚴躍進總結(jié)，基于這三項大的背景，主管部門提出了房屋養(yǎng)老金的概念。在勞動者年老或喪失勞動能力后，根據(jù)他們對社會所作的貢獻和所具備的享受養(yǎng)老保險資格或退休條件，政府按月或一次性以貨幣形式支付保險待遇，用于保障職工退休后的基本生活需要。房屋養(yǎng)老金也具有類似功能，其屬于房屋全生命周期中用于保障房屋安全的一項資金，相關(guān)資金可以用于房屋日常體檢、維修、改造和管理。

房屋養(yǎng)老金“不增加個人負擔”

當聽到“房屋養(yǎng)老金”這三個字時，不少人的第一反應(yīng)是：會不會要再為房屋養(yǎng)老多交一筆錢。

這也是大眾此次高度關(guān)注房屋養(yǎng)老金的原因之一。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負責人就社會關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題進行權(quán)威解讀時明確表示：房屋養(yǎng)老金由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成。個人賬戶就是業(yè)主交存的住宅專項維修資金，交存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶按照“取之于房、用之于房”“不增加個人負擔、不減損個人權(quán)益”的原則，由政府負責建立，目的是建立穩(wěn)定的房屋安全管理資金渠道，不需要居民額外繳費，不會增加個人負擔。房屋養(yǎng)老金個人賬戶和公共賬戶資金共同保障房屋全生命周期的安全。個人賬戶資金按照住宅專項維修資金管理規(guī)定，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。公共賬戶資金主要用于房屋體檢和保險等支出。

“這說明，個人賬戶和公共賬戶定位區(qū)分很清楚，房屋養(yǎng)老金是由個人賬戶和公共賬戶兩部分組成，在個人賬戶按照既定邏輯（住宅專項維修資金管理辦法）運轉(zhuǎn)的同時，建立平行的另一個賬戶，即公共賬戶。不同于個人賬戶屬于個人，由業(yè)主決定如何支配，用于業(yè)主共用的部分、共用設(shè)施，而公共賬戶資金，則主要是用于房屋安全管理?！睆V東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者。

近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部官網(wǎng)連續(xù)發(fā)表5篇文章，一致地提到“不增加個人負擔”。

房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金從哪來

“為何提出公共賬戶？顯然，個人賬戶的錢不夠用，需要在房屋‘老齡化’即將到來之際，提前謀劃第二支柱?！崩钣罴窝a充，原有的住宅專項維修資金，“提取—使用”不僅程序冗長，而且微觀決策分散，很難提取，導(dǎo)致一邊是維修基金“睡大覺”（結(jié)余一萬億元），一邊是眼看著設(shè)施設(shè)備老化和得不到保養(yǎng)；再就是近年來老舊小區(qū)改造，應(yīng)對一些安全事故（比如哈爾濱私拆承重墻），監(jiān)管部門發(fā)現(xiàn)不管是體檢看病、常態(tài)化維修保養(yǎng)，還是養(yǎng)老治病，投保預(yù)防質(zhì)量和風險事件，都需要大量資金，所以，在個人賬戶之外，另立公共賬戶。

那么，公共賬戶里的錢從哪來？住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)司局負責人就社會關(guān)注的房屋養(yǎng)老金相關(guān)問題進行權(quán)威解讀時談到，從試點城市看，地方政府可以通過財政補一點、土地出讓金歸集一些等方式籌集公共賬戶的資金。

全國政協(xié)委員、中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會會長柴強在去年全國兩會期間提交了一份《關(guān)于及早建立房屋養(yǎng)老金制度，保障人民群眾居住安全》的提案。

根據(jù)柴強的設(shè)想，可以每年從當年土地出讓收入（地價款）或凈收益（出讓收入減去出讓成本）中提取一定比例，如按照土地出讓收入5%以上或土地出讓凈收益20%以上計提，作為房屋養(yǎng)老金，“土地出讓收入主要來自于‘房’，地價在房價中的占比過高，擠占了保障房屋建設(shè)質(zhì)量和維修更新的必要費用”。

目前，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的資金來源，一些城市正在探索和試點。

山東省煙臺市人民政府辦公室在今年上半年印發(fā)《關(guān)于加強城市住宅全生命周期管理工作的意見》，其中提到，城市住宅養(yǎng)老金，是指按照“取之于房、用之于房”的原則，探索通過列入土地出讓成本、財政預(yù)算撥款和建設(shè)單位繳納、個人繳納等方式籌集資金，用于房屋體檢、購買房屋保險、公共部位維修補貼等，由公共賬戶和個人賬戶組成，財政、自規(guī)、稅務(wù)等部門和單位研究將房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金計入土地出讓成本的落實機制。

2024年6月13日，《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法（征求意見稿）》向社會公開征求意見。其中提到，據(jù)測算，濱海新區(qū)全區(qū)房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金需求為5000萬元/年，該區(qū)擬計劃通過在土地出讓底價的基礎(chǔ)上，按每平方米25元標準增加土地收益籌集，并在財政預(yù)算中增列房屋養(yǎng)老金專項資金預(yù)算，用于試點期間房屋養(yǎng)老金兜底。

李宇嘉認為，除了上述這些嘗試，社區(qū)公共空間（包括商鋪運營和租賃、小區(qū)攤位出租、停車場、廣告牌、會所和體育設(shè)施等）運營收益也可以成為公共賬戶的資金來源之一。

“需要注意的是，在公共賬戶資金籌集的過程中，還是要發(fā)揮市場的效率。對于公共賬戶來說，財政資金很必要，但也很有限，發(fā)揮的是補貼、獎勵的作用，四兩撥千斤的作用。對于房地產(chǎn)行業(yè)來講，進入存量時代，誰能在存量盤活中創(chuàng)造出可持續(xù)的、穩(wěn)定的現(xiàn)金流，誰才是英雄?！崩钣罴握f。